In Deutschland fällt die sogenannte Spekulationssteuer an, sobald beispielsweise eine privat erworbene Immobilie innerhalb von 10 Jahren erneut verkauft wird. Jedes private Veräußerungsgeschäft kann steuerpflichtig sein, wenn es innerhalb einer bestimmten Frist erfolgt und es einen Veräußerungsgewinn gibt. Der Gesetzgeber betrachtet hier knappe Güter wie Grundstücke, Immobilien, Kunstwerke und Antiquitäten, die erhebliche Preissteigerungen erfahren können. Neben dem potenziellen Gewinn zählt auch, wie viel Zeit seit der Anschaffung des Vermögensgegenstandes verstrichen ist (Spekulationsfrist). Diese gewinnbringende Veräußerung von Privatvermögen ist rechtlich gesehen eine wirtschaftliche Tätigkeit und kann daher zu einer Spekulationssteuer führen.
Einkommensteuer und Spekulationssteuer
Die sogenannte Spekulationssteuer ist genau genommen keine bestimmte Steuer, sondern eine Regelung der Einkommensteuer im Falle privater Veräußerungsgeschäfte. Erfolgen diese Veräußerungen von Wertpapieren, Grundstücken oder Immobilien aufgrund einer kurzfristigen Wertsteigerung, fallen alle Gewinne aus diesen Geschäften unter das Einkommenssteuergesetz. In der Umgangssprache nennt sich diese Einkommensteuer auf den Gewinn gerne auch Spekulationssteuer. Am häufigsten fällt diese Steuer beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist an, häufig nach Scheidungen oder bei Wohnsitzwechsel. Steuerpflichtig ist in diesem Fall die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis der Immobilie. Es gibt eine Ausnahme: Wenn der Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre sein Haus selbst bewohnt, gilt Steuerbefreiung von der Spekulationssteuer.
Verminderung der Spekulationssteuer
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf verursacht nicht nur das Anfallen einer Spekulationssteuer. Die höheren Einkünfte durch den Verkauf in der Einkommensteuerveranlagung bewirken einen höheren Prozentsatz auf alle anderen Einnahmen des Immobilienverkäufers. Vielfach bedeutet der Verkauf einer Immobilie während der Spekulationsfrist auch die Kündigung der Immobilienfinanzierung. Die Banken verlangen dann häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wiederum wirkt sich auf die Berechnung des Gewinns aus, sodass sich dieser sich verringert und so die Spekulationssteuer niedriger ausfällt.
Weiters lassen sich Kosten für Reparaturen und Modernisierungen aus den letzten drei Jahren absetzen. Ausgenommen von dieser Regelung sind jedoch Schönheitsreparaturen. Weiters vom Gewinn abziehbar sind Notarkosten, Maklergebühren und andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen.
Höhe der Steuer
Die Besitzer eines vermieteten Objektes können jedes Jahr die Immobilie steuerlich absetzen und diese Abschreibung erhöht die Summe des Veräußerungsgewinns. Das Einkommensteuergesetz definiert genau, welche Beträge sich dem Veräußerungsgewinn zurechnen oder abziehen lassen. Grundsätzlich gilt: Jeder Wertgewinn durch den Immobilienverkauf lässt sich mit etwaigen Verlusten verrechnen, ein Wertverlust jedoch nicht mit positiven Einkünften. Ebenso hängt die tatsächliche Spekulationssteuerlast vom persönlichen Einkommensteuersatz des jeweiligen Immobilienverkäufers ab.