Immobilienbesitzer müssen sich regelmäßig um Investitionen und deren Finanzierungen kümmern. Oft ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, wenn etwa das Hypothekendarlehen ausläuft. Oft geht es auch darum, bei Ablauf der im Kreditvertrag vorgesehenen Zinsbindungsfrist einen neuen Kreditzins innerhalb der gesamten Kreditlaufzeit vorzunehmen. Rechtzeitig die Anschlussfinanzierung sichern ist daher unumgänglich, um feste Niedrigzinsen für die Baufinanzierung zu bekommen.
Echte und unechte Anschlussfinanzierung
Der Begriff Anschlussfinanzierung ist leicht missverständlich, da es zwei unterschiedliche Fälle gibt. Eine echte Anschlussfinanzierung sichern bezieht sich auf eine neue Finanzierung zur Umschuldung oder Konsolidierung, die sich an eine abgelaufene Finanzierung anschließt. Die unechte Anschlussfinanzierung betrifft Zinsänderungen, bei denen sich Bank und Kunde auf neue Kreditzinsen einigen können. Die Anschlussfinanzierung kennt man daher auch als Follow-Up Kredit und als Forward-Darlehen für die unechte Variante.
Zinsvereinbarungen
Immobilienbesitzer können sich die verschiedenen Zinsvereinbarungen im Kreditgeschäft zunutze machen. Bei Kreditverträgen lässt sich ein variabler Zins vereinbaren, welcher sich automatisch an die Marktentwicklung anpasst. Ein Festzins hingegen bleibt während seiner Laufzeit konstant, unabhängig von der aktuellen Marktsituation. Weiters spielt die Festlegung der Zinslaufzeit, die sogenannte Zinsbindung, eine Rolle. Diese bezeichnet den zwischen dem Kreditinstitut und dem Kreditnehmer vereinbarten Zeitraum, in welchem der vereinbarte Zinssatz nicht verändert werden darf. Ist diese Zinsbindungsfrist abgelaufen, lassen sich neue Zinsvereinbarung treffen und eine Anschlussfinanzierung sichern. Von dieser unechten Anschlussfinanzierung können viele Haus- und Wohnungsbesitzer profitieren, denn diese ist fast immer günstiger als der Altvertrag. Ein Anschlussdarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es um einen Effektivzins von unter einem halben Prozent im Jahr.
Kreditlaufzeit
Bei einer langfristigen Baufinanzierung kann es vorkommen, dass sich das laufende Darlehen mit langer Zinsbindung bereits nach zehn Jahren kündigen lässt. Dann kommt es zu dieser Form der Anschlussfinanzierung zur Anpassung des Kreditzinses innerhalb einer Kreditlaufzeit. Dadurch kommt es jedoch nicht zu einer Verlängerung der ursprünglichen Kreditlaufzeit, denn die Änderung anderer Kreditbedingungen ist nicht Gegenstand einer Anschlussfinanzierung. Eine Prolongation der ursprünglich vereinbarten Kreditlaufzeit muss man daher gesondert vereinbaren.
Forward-Darlehen
Der Begriff Forward-Darlehen beschreibt, wie sich die unechte Anschlussfinanzierung sichern lässt. Läuft die vereinbarte Zinsbindung für eine Baufinanzierung in absehbarer Zeit ab, ist es möglich, schon im Vorhinein die Konditionen zu vereinbaren und festzulegen, obwohl das Geld erst später ausgezahlt wird. Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und dem tatsächlichen Beginn der Laufzeit nennt man Forward-Periode und kann mehrere Monate oder sogar Jahre betragen. Ein Forward-Darlehen dient zur Sicherstellung von Zinsvereinbarungen: Auch wenn in der Forward-Periode die Zinsen steigen, der zuvor vereinbarte Zinssatz bleibt bestehen.